이번 세법 개정안 발표를 처음 봤을 때, 종부세 인상만 눈에 들어왔습니다. 근데 파고들수록 핵심은 전혀 다른 곳에 있었습니다. 장기보유특별공제 구조를 뜯어보고 나서야 이게 단순한 세금 조정이 아니라는 걸 실감했습니다. 역대 정부 중 가장 명확하게 "집은 사는 곳"이라는 원칙을 세제에 박아 넣은 개편안인 것 입니다.
종부세보다 더 큰 변화가 있었다 — 배경과 맥락
언론 헤드라인은 온통 종부세 인상 이야기였습니다. 그런데 직접 수치를 뜯어보니 종부세는 생각보다 훨씬 제한적인 변화였습니다. 전년 대비 세액 증가분을 200%로 상한을 묶어놨기 때문에, 30억짜리 주택을 보유한 사람이 기존에 500만 원을 냈다면 최대 1,000만 원으로 느는 수준입니다. 이 금액이 "팔아야겠다"는 결단을 만들어낼 수준인지는 솔직히 의문이 드는 것이 사실입니다.
이번 개편안에서 종합부동산세(종부세)는 1주택 공제 기준을 12억에서, 실거주자는 14억으로 올리고 보유만 하는 경우는 9억으로 낮추는 방식으로 바꿨습니다. 여기서 종합부동산세란 일정 기준 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과하는 보유세로, 재산세와는 별개로 매년 납부하는 세금입니다. 거주자는 혜택을 늘리고 비거주 보유자는 부담을 높인 구조인데, 이것만 보면 "보유 압박"처럼 보입니다.
하지만 이번 세법 개편이 역대 어느 정부보다 강력한 원칙을 세웠다고 평가받는 이유는 따로 있습니다. 2020년 7·10 부동산 대책과 구조적으로 닮았으면서도, 이번엔 처분 단계에서의 공제 구조를 완전히 뒤집었다는 점입니다. 과거 정책들이 취득과 보유 단계에서 주로 조이는 방식이었다면, 이번엔 양도 단계에서 실거주 여부가 결정적인 변수로 작동하게 설계됐습니다.
- 취득세: 조정 지역 내 주택 수 증가 시 최대 12% 중과 (1주택 유리 구조 유지)
- 종부세: 실거주 1주택 14억 공제 / 보유만 하는 1주택 9억 공제로 분리
- 재산세: 이번 개정에서 변경 없음
- 양도세 장기보유특별공제: 보유 공제 40% → 0%, 거주 공제 40% → 80%로 전면 개편
장기보유특별공제 0%의 의미 — 핵심 분석
이 부분이 제가 가장 예상 밖이었습니다. 장기보유특별공제(장특공)란 주택을 오래 보유하거나 거주한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 쉽게 말해 오래 갖고 있으면 세금을 깎아주는 장치인데, 이번 개편은 이 구조를 뿌리부터 바꿨습니다.
기존에는 10년 이상 보유하면 보유 40%, 거주 40%를 합산해 최대 80%까지 공제가 됐습니다. 즉 보유만 해도 40%를 챙길 수 있었습니다. 그런데 이번 개정으로 보유 공제는 0%로 없애고, 거주 공제만 80%를 유지하는 방식으로 바꿨습니다. 이것이 핵심 코어입니다.
실제 계산을 해보면 차이가 극명합니다. 예를 들어 10년 전 10억에 산 집이 지금 35억이 됐다면, 1세대 1주택 비과세(12억 이하 양도차익)를 적용하고 나서도 약 13억의 양도차익이 남습니다. 여기에 거주 공제 80%를 적용하면 약 9억 4천만 원이 공제돼 과세 대상은 3억 6천만 원 수준입니다. 반면 보유 공제가 0%라면 13억 전체에 세율(최고 45%)이 그대로 적용됩니다. 이 차이는 집값이 높아질수록 더 벌어집니다. 강남 불패라는 말이 이제는 사그라들지도 모릅니다.
한 가지 더 주목해야 할 부분은 공제 상한선입니다. 현재는 공제 상한이 없지만, 2028년에는 20억, 2029년에는 10억으로 단계적으로 축소됩니다. 이 의미는, 지금 당장 매도하면 상한 없이 공제를 최대로 받을 수 있지만, 기다릴수록 공제 한도가 줄어들어 나중에 팔면 세금이 더 많이 나온다는 뜻입니다. 초고가 주택 보유자에게는 사실상 "지금이 가장 유리하다"는 신호를 보낸 셈입니다. 국토교통부 보도자료에서도 이번 개편의 핵심 방향을 '실거주 중심 과세 체계 전환'으로 명시하고 있습니다.
이 구조를 보면서 과거 2017년 청약 가점제 100% 전환이 떠오릅니다. 당시 추첨제가 0%가 되자 청약을 포기한 수요가 기존 주택 갭매수로 몰렸습니다. 이번에도 보유 공제가 0%가 되면 모든 집주인이 실거주로 몰리게 되는데, 그렇게 되면 현재 서울 아파트 임차 비율 60%에 달하는 세입자들이 갈 곳을 잃게 됩니다. 기획재정부 세법 개정안 자료에서도 서울 주요 지역의 자가 점유율이 40%대에 머물고 있음을 확인할 수 있습니다. 그래서 공급에 박차를 가하는 현 정부의 고민도 남아 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이번 세법 개정에서 종부세가 얼마나 오르나요?
A. 일반적으로 종부세 인상이 이번 핵심이라고 알려져 있지만, 실제로는 전년 대비 세액 증가분이 200%로 상한이 묶여 있어 체감 상승폭은 제한적입니다. 30억 주택 기준으로 500만 원에서 최대 1,000만 원 수준의 증가입니다. 매도를 결심하게 만들 정도의 압박인지는 의문이며, 이번 개편의 진짜 핵심은 장기보유특별공제 구조 변화에 있습니다.
Q. 장기보유특별공제에서 보유 공제가 0%가 되면 실제로 얼마나 세금이 달라지나요?
A. 양도차익이 12억 비과세 초과분에서 발생한다고 가정할 때, 거주 공제 80%를 받으면 과세 대상이 대폭 줄어들지만 보유 공제가 0%라면 차익 전액에 세율이 적용됩니다. 예를 들어 초과 차익이 13억이라면 거주 공제 적용 시 약 3억 6천만 원에만 세금이 붙지만, 공제 없이 13억에 45% 세율이 적용되면 실질 세부담 차이는 수억 원에 달합니다. 집값이 비쌀수록 이 차이는 더 커집니다.
Q. 초고가 주택은 지금 파는 게 유리한가요?
A. 공제 상한이 2028년 20억, 2029년 10억으로 단계적으로 축소되기 때문에, 2026~2027년 사이에 매도하면 상한 없이 장기보유특별공제를 최대한 적용받을 수 있습니다. 다만 세법은 정권 교체나 시장 상황에 따라 다시 바뀔 수 있으므로, 개인의 보유 기간·차익 규모·거주 여부에 따라 세무사와 직접 시뮬레이션해보는 게 현명합니다.
Q. 집주인이 실거주로 들어오면 세입자는 어떻게 되나요?
A. 임대차보호법상 계약 갱신 거절 사유로 실거주가 인정되기 때문에, 집주인이 실거주 의사를 밝히면 세입자는 계약 만료 후 퇴거해야 합니다. 제가 우려하는 건 이 수요가 동시다발적으로 발생하는 상황인데, 서울 임차 비율 60%를 감안하면 단기적으로 전월세 매물 부족과 임대료 상승 압력이 상당히 커질 수 있습니다.
Q. 1세대 1주택 비과세 기준은 이번에 바뀌었나요?
A. 1세대 1주택 비과세 기준인 12억 원은 이번 개편에서 변경되지 않았습니다. 2년 거주 요건을 충족한 1주택자가 12억 이하 양도차익을 실현하는 경우 비과세 혜택은 그대로 유지됩니다. 변화는 12억 초과 양도차익에 대한 장기보유특별공제 구조에서 발생하며, 이 부분이 이번 개편의 실질적인 핵심입니다.
결론
처음부터 끝까지 지켜보면서 든 생각은, 이번 세제 개편은 방향은 맞지만 부작용을 얼마나 흡수할 수 있느냐가 관건이라는 것입니다. '집은 거주하는 것'이라는 원칙을 세제에 명문화한 건 역대 가장 명확한 시도였고, 그 점에서는 높게 평가합니다. 하지만 제 경험상 이런 강력한 원칙이 선언될 때마다 시장은 정부 의도와 다른 방향으로 반응하는 경우가 더 많았습니다.
소위 강남 고위층과 세제를 꿰뚫는 사람들은 이번에도 자신들에게 유리한 출구를 먼저 찾을 겁니다. 섣불리 "이번만큼은 다르다"고 단언하기보다는, 2026~2027년 실거주 전환 추이와 임대차 시장 변화를 꾸준히 지켜보며 판단하는 게 맞다고 봅니다.